Het verduurzamen van vastgoed staat hoog op de agenda van JOVI BV en aan haar gelieerde vennootschappen. De verduurzaming brengt forse investeringen met zich mee, maar hiermee wordt structureel bijgedragen aan belangrijk maatschappelijke doelstellingen, waaronder een zeer forse vermindering van de CO2-belasting op het klimaat en het realiseren van schonere lucht en water. Voor nieuwe gebouwen worden daarom bij de ontwikkeling direct duurzame keuzes gemaakt. Er wordt gelet op energieverbruik en er wordt gekozen voor duurzaam materiaal.

Ons vernieuwde duurzaamheidsbeleid is er in ieder geval op gericht om uitsluitend nog te investeren in gebouwen met een energielabel A of beter, waarbij met verantwoorde investeringen een verdere upgrade mogelijk is naar tenminste een A++-label. Indien technisch mogelijk zoeken we naar een nog hoger label en benaderen we een situatie met Parisproof. Daarbij zijn de technische objectkenmerken bepalend. De geplande labelsprongen worden zorgvuldig tot stand gebracht door een nauwe samenwerking van de JOVI-groep met het erkende duurzaamheidsbureau AAA-Lex Offices en gespecialiseerde installateurs, en de specialisten van de meet- en regeltechniek. Binnen de bestaande portefeuille streven we maximaal naar een optimalisatie van de duurzaamheid van individuele gebouwen binnen de bestaande technische mogelijkheden.

Het nadrukkelijke streven is om onze bestaande voorraad kantoorgebouwen minimaal tot een A-label up te graden. Voor veel gebouwen is dit reeds gelukt, getuige ook de vermelding van de diverse labels op onze website. Bij enkele verouderde kantoorgebouwen, zoals de J.C. van Markenlaan 3 te Rijswijk [bouwjaar 1972] en Polakweg 10-11 te Rijswijk [bouwjaar 1963], onderzoeken we eerst de mogelijkheid om deze gebouwen te transformeren naar woningen.

B. Hoge duurzaamheidsambitie met duurzaamheidsdoelen, DMJOP en groene paragraaf

Voorts hebben we onze duurzaamheidsambitie verder naar boven bijgesteld. Ons streven is naar een duurzaamheidsambitie voor al onze recent verworven gebouwen – vanaf 2016 – naar tenminste A+, waarschijnlijk A++ en indien de technische mogelijkheden hiervoor toereikend zijn, een A+++-label. Voorbeelden hiervan zijn de gebouwen aan Bordewijklaan 18 en 38-82 te Den Haag en Zilverstraat 1 en Koraalrood 50-52-54 te Zoetermeer, die over respectievelijk energielabel A++ en A+ beschikken. Ook de gebouwen aan Koninginnegracht 7, 8 en 9 te Den Haag en Patrijsweg 4 – 140 te Rijswijk hebben een energielabel A+.

Om de duurzaamheidsdoelen te bereiken, hanteren we een uitgebreide monitoring. Dit blijkt reeds uit het feit, dat op onze website al onze gebouwen vermeld zijn met het thans aanwezige energielabel. Voorts overwegen we aan te vangen met een Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan, een DMJOP. Een DMJOP biedt een gedetailleerd overzicht van de onderhoudsbehoeften en investeringskosten met extra aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing. Een DMJOP integreert duurzame alternatieven in het reguliere Meerjaren Onderhoudsplan. Ook overwegen we een duurzaamheidsparagraaf toe te voegen, waarin de actuele ontwikkelingen op duurzaamheidsgebied en de bereikte doelen op het duurzaamheidsbeleid in het betreffende jaar beschreven zijn. De duurzaamheidsparagraaf vormt een belangrijke rol voor het toekomstperspectief van de JOVI-groep. Daarbij worden investeringen in duurzaamheid naar voren gehaald en/of intensiever uitgevoerd.

C. Reeds verrichte energiebesparende maatregelen en bereikte doelen t/m 2024

Sinds 2020 is de JOVI-groep zeer intensief bezig met haar duurzaamheidsdoelen en dit heeft reeds zeer positieve concrete resultaten opgeleverd. Enerzijds is dit gebleken uit diverse forse sprongen in duurzaamheid middels (veel) betere energielabels en anderzijds blijkt ook het energieverbruik en dan vooral het gasverbruik significant te zijn verlaagd. Om dit binnen een relatief korte tijdspanne te realiseren heeft JOVI BV bij alle kantoorgebouwen binnen haar portefeuille reeds de volgende energiebesparende werkzaamheden verricht:

Met deze energiebesparende instrumenten zijn aanzienlijke sprongen in energielabels gemaakt en heeft een aanzienlijke energie-efficiënte plaatsgevonden. Er vonden in de periode 2021 tot en met 2023 besparingen op het verbruik van water en elektra plaats, maar de grootste besparing betrof het gasverbruik. Zo is in 2021, 2022 en 2023 het gasverbruik van de gehele portefeuille met in totaal 37% gedaald. Zo bedroeg het gasverbruik in 2021 12,08 m³ per m2 per jaar en daalde deze in 2022 en 2023 naar 8,22 m³ en 7,63 m³ per m2 per jaar.

D. Monitoring van energieverbruik middels slimme meters en EMS

In samenspraak met INNAX en onze specialist op het gebied van meet- en regeltechniek, Klimaconsult, zijn in al onze kantoorgebouwen slimme meters geïnstalleerd. Deze dragen bij aan het zo goed mogelijk monitoren van het energieverbruik. Bovenmatig verbruik wordt hiermee snel opgespoord en er kan daarbij direct gehandeld worden. Dit kan wanneer de regelingen op installaties van een gebouw niet meer goed functioneren of bij storingen in systemen van de CV-installatie of de E- en W-installaties. Hoe sneller geacteerd wordt, hoe meer energieverlies wordt tegengegaan. Dir moet tot een energie-neutrale situatie leiden. Hiervoor is door INNAX een Demo versie ontwikkeld, i.c. het INNAX Paris Proof system.

Figuur 2: Demo versie INNAX Paris Proof system

We overwegen om voor grote gebouwen geavanceerde Energie Monitioring Systemen te implementeren, zoals dit van Qien, waarmee de regelingen van de diverse klimaatinstallaties geoptimaliseerd worden. Bij een verduurzamingplan met een horizon van meerdere jaren is het belangrijk dat de voortgang goed gemonitord en gemanaged wordt. Middels de slimme meters, in combinatie met een EMS voor de grotere kantoorpanden, wordt dit gewaarborgd.

E. Inkoop van nieuwe energie met Europese meewind van Vattenfall

We hebben een zeer gedetailleerde analyse verricht van de diverse energieleveranciers en hebben deze beoordeeld op hun duurzaamheidsbeleid. Uit deze analyse is gebleken, dat van alle toeleveranciers van energie de firma Vattenfall het duurzaamst opereert, de doelstellingen betreffende duurzaamheid het beste formuleert en de verst reikende duurzaamheidsambitie heeft. Hiermee wenst de JOVI-groep zich te associëren en dit is derhalve ook voor ons een belangrijke reden om van energieleverancier te wisselen en over te stappen op Vattenfall voor de inkoop van energie met ingang van 1 januari 2025.

We hebben gekozen voor een energielevering middels Europese meewind en deze energie is het meest duurzaam gewonnen. Weliswaar geldt een extra opslag, maar de impact hiervan op het milieu en de hiermee gemoeide CO2-besparing is bijzonder groot en dit wordt door zeer veel huurders zeer gewaardeerd.

Ook geven steeds meer van onze huurders concrete invulling aan hun ESG-beleid, waarin de E(nvironment) een steeds belangrijke rol speelt.

F. Nieuwe energiebesparende maatregelen op korte en middellange termijn

In samenspraak met het duurzaamheidsbureau AAA-Lex Offices hebben we alle aanvullend mogelijke energiebesparende instrumenten onderzocht. Daaruit is gebleken, dat we voor vele gebouwen een verdere upgrade naar A+ en A++ kunnen realiseren door de volgende maatregelen uit te voeren:

1. Installatie van zonnepanelen op daken van kantoorgebouwen van de JOVI-portefeuille. Er is sprake van een relatief grote dakoppervlakte, waarvan het grootste deel veel zonuren opvangt. In basis wordt gewerkt met zonnepanelen van 19 JA Solar 445 of 450 Wp Glas-glas met omvormers met Solar Edge 3 fases, Optimers S500. Dit geschiedt met het erkende en gespecialiseerde bedrijf Zonne Energie op Maat, die tevens alle bijkomende elektrotechnische werkzaamheden verzorgt. Aanpassingen aan het dak, de dakbedekking en steunpunten voor zonnepanelen worden verricht door dakdekkersbedrijf Vijfhuizen ;

2. Aanbrengen van isolatie op appendages en leidingen in onverwarmde ruimte om warmteverlies via leidingen te tegen te gaan. Dit wordt in samenwerking met het erkende en gespecialiseerde bedrijf Thermatras uitgevoerd;

3. Vervangen van de oude energiepompen door nieuwe energiezuinige pompen voor de CV-installatie en de luchtbehandeling (Grundfos Magna 1 en 3 of Wilo);

4. De levering en installatie van zeer slimme meters van INNAX, eventueel gecombineerd met Energie Monitoring Systemen van bijvoorbeeld Qien;
5. Vervangen van de relatief oude IE-motoren [klasse 1 en 2] in de luchtbehandelingskast door nieuwe IE-motoren van een hogere klasse, tenminste klasse 4. In samenspraak met de erkende installateurs Airvento, Dael en Dophou zal worden nagegaan welke upgrade van de IE-motoren mogelijk is. Een en ander dient immers te passen binnen de bestaande luchtbehandelingsinstallatie, waarbij doorgaans veel technische instrumenten binnen de bestaande setting in te zetten zijn;
6. Upgrade van de meet- en regeltechniek, waarbij de meest ideale instellingen voor verwarmen en koelen worden ingesteld. Vaak betreft dit een upgrade van Priva [Blue] of Webeasy. Naast deze upgrade wordt ook een speciale monitoringfunctie – zowel fysiek als via afstandsbeheer – geïmplementeerd worden. Voorts wordt bestaande regelkasten omgebouwd en verder verbeterd, zowel qua software als hardware. De werkzaamheden hebben voorts betrekking op projectbegeleiding, engineering, tekenwerk, veldapparatuur en installatie van nieuwe routers;

7. Installatie van diverse, gespecialiseerde, warmtepompen door de erkende installateurs Airvento en Jadikoel. Bij steeds meer kantoorgebouwen installeren we warmtepompen. Dit heeft een significante vermindering van het gasverbruik opgeleverd. Goede voorbeelden zijn de gebouwen A en B aan Loire 162 –204 te Den Haag in Castellum, Koraalrood 50-52-54 en Louis Braillelaan 100 te Zoetermeer. In samenspraak met voornoemde installateurs gaan we per kantoorgebouw na, waar deze warmtepompen nog meer geïnstalleerd kunnen worden;
8. Er vindt een periodieke controle plaats op afsluiters, ontluchters, kranen en andere onderdelen van CV-installaties en luchtbehandelingsinstallaties plaats. Oudere en/of verroeste onderdelen worden vervangen door nieuwe onderdelen, die veel energie-efficiënter functioneren. Ook worden meer werkzaamheden met isolatie verricht, onder meer van het inpakken van onderstellen en open verdelers;
9. Opvoeden van onze huurders om overmatig en overtollig energieverbruik tegen te gaan. Zo mailen en schrijven wij onze huurders, dat zij de thermostaatkranen voor de CV standaard op 2,5 dienen te zetten en wijzen wij ze er ook vriendelijk doch dwingend op, dat zij niet aan installaties gaan zitten, zodat deze bijvoorbeeld tegen elkaar in gaan draaien [bijvoorbeeld verwarming versus koeling];